「家族が増えたから広い家に引っ越したい」
「定年を機にコンパクトなマンションへ移りたい」と考えたとき、誰もが直面するのが
「今住んでいる家を先に売るべきか、それとも新居を先に買うべきか？」という問題です。
結論から言うと、万人に共通する1つの正解はありません。
最適な方法は「住宅ローンの残債額」と「自己資金」によって決まります。
今回はそれぞれのメリット・デメリットを整理したうえで、あなたがご自宅を売ってから新居を購入し、住み替える方が良いか、住み替えた後にご自宅を売却する方が良いか、判断基準を分かりやすく解説します。
自宅の現在の売却査定額と、住宅ローン残高を照らし合わせます。
・ アンダーローン（売却想定額 ＞ ローン残債）
売却代金でローンを一括完済できるため、どちらの選択肢も選べます。手元資金に余裕があるなら「買い先行」でも無理がありません。
・ オーバーローン（売却想定額 ＜ ローン残債）
売却代金だけではローンを完済できません。差額を自己資金で補填できない限り原則として「買い先行」は難しく、「売り先行」で確実に資金手残りを確認しながら進める必要があります。
住み替えの場合は時期を設定し、その期間内で出来る限り 残債を減らしておくと選択肢が増えて有利です。
現在、毎月元本がいくらほど減っているのか（利息はいくらか）を調べ、目標時期にアンダーローンの状態を作れるよう、必要に応じて繰り上げ返済等の計画していく事をおススメします。
住み替えのルート選びで最も危険なのは、「自宅が正確にいくらで売れるか分からないまま、新居の契約を進めてしまうこと」です。
まずは不動産の専門会社による正確な不動産査定を依頼し、「自分の家を売ったら実際に手元にいくら残るのか」という現在地を把握することから始めましょう。
※正確な不動産査定額のポイントは、ネットで住所などを入力すれば簡単に出る「単なる相場価格」ではなく、地価、金利状況はもちろん、築年数、建物や設備のメンテナンス状態を訪問査定で調査し、実際に売却可能な金額を見積もってもらう事です。
