マンション売却はマンション管理で決まる

「室内はリフォームして綺麗なのに、なぜか内覧からの成約につながらない……」

「うちのマンション、修繕積立金が値上げされたばかりだけど売却に不利になるの？」

中古分譲マンションの売却を検討する際、売主の多くの方は「立地」や「室内の綺麗さ（内装）」に目を向けがちです。
 
しかし、中古マンション市場において近年、買い手（業者含む）がチェックしているのは大規模修繕状況や修繕積立金の額などの、「マンション全体の管理状態」やです。

特に福岡では福岡市内中心部の新築分譲マンションの高騰により少し離れた立地の中古マンション需要が増加しており、築古のマンションをリフォーム、リノベーションして住む選択をする消費者も多く、この「マンション自体の管理の良し悪し」が売却価格やスピードに直結しています。


売主が知っておくべき市場の変化と、売却時の実務ポイントを分かりやすく解説します。

・長期修繕計画が適切に作成・見直し（おおむね5年ごと）されているか 

 
・修繕積立金が計画どおり十分に積み立てられているか

 
・管理組合の総会が定期的に開催され、集会等の議事録が保管されているか 

 
・管理費や修繕積立金の滞納割合が一定以下に抑えられているか 


 認定を受けたマンションは、大手不動産ポータルサイトに「認定マーク」が表示されるほか、住宅金融支援機構の「フラット35」で買主の借入金利が優遇されるなどの実質的なメリットが用意されています。

買い手にとって「しっかりとした管理計画がなされているマンション」というお墨付きが得られるため、認定の有無がそのまま売却時の強い武器になります。

一方で、売却時に最も価格下落の引き金になりやすいのが「修繕積立金の不足」です。


買い手側は、毎月の住宅ローン返済額に加えて「管理費＋修繕積立金」の合計支出をシミュレーションして購入を判断します。


もしマンション全体の積立金が不足している場合は、将来的に以下のような事態が予想されます。


・近い将来、修繕積立金が増加


・大規模修繕のタイミングで、1戸あたり数十万〜数百万円の「一時金」が強制徴収される可能性


・修繕資金が足りず、外壁やエレベーターの必要な修繕が見送られ、建物全体がスラム化していく


こうしたリスクがある物件は、購入検討者から敬遠されるほか、「将来の値上げ分を見越して売出価格を下げてほしい」というシビアな値引き要求（指値）につながります。


特に築が30年、40年を超えるマンションは、10年後、20年後と長期を見据えた計画がなされていないと、壊れたら直す交換するなど、対応が後手に回り、マンション自体の資金繰りの悪化にもつながります。



これでは住民は安心して住むことが出来ない状態になっていきます。
（評判が悪いと売却時の価格も下がる） 


逆に、常に管理・修繕計画が整えられている、「管理状態の良いマンション」の場合は売却時には武器となります。


まずは、ご自身が住んでいるマンションの管理状態が良いのか悪いのかは把握しておきましょう。

①売却するにしろ、住み続けるにしろマンションの管理状況を所有者（売主）が日頃から把握しておくことは大切ですよね。


いざ売却活動が始まると、不動産会社を通じて管理会社から「重要事項調査報告書」が取り寄せられ、買主にもマンションの管理状態の情報共有がなされます。


ここには積立金の総額や滞納状況、直近の修繕履歴がすべて書かれています。


売却を考える際は「どんな情報が買い手に開示されるのか」を売主側が総会資料や、長期修繕計画書等を確認して把握しておきましょう。


②「直近で大規模修繕を終えたばかりで、しばらく大きな工事負担がない」「長期修繕計画に基づいて計画的に積立金が見直されており、管理体制が堅実である」といった情報は、買い手にとって強力な安心材料になります。


管理費や修繕積立金の値上げが検討されている場合でも、しっかりと管理・メンテナンスがなされており、「健全な運営を行っている証拠」として前向きに伝えることが可能です。 


③ また、建物や管理状態の安心感に加えて、室内の設備点検履歴やインスペクション（建物状況調査）を組み合わせることで、「管理が堅実なマンションの中にある、状態の整った一室」という差別化されたポジションを確立できます。