「一般媒介」「専任媒介」自宅の売却を成功に導く契約形態の選択
複数の不動産会社と同時に契約を結び、一番早く買主を見つけてくれた会社と成約する形式です。
不動産会社からの業務報告義務はありません。契約の有効期限はありません（大体3カ月程度）
【メリット】
各社のネットワークを同時に活用でき、幅広く買い手を探せる
「他社に先を越されたくない」という各社の販売競争が期待できる
囲い込み（他社からの買主紹介を拒絶されるリスク）を受けにくい
【デメリット】
不動産会社側からすると「自社で成約できる保証がない（広告費が掛け捨てになるリスクがある）」ため、販売の優先順位を下げられやすい
レインズ登録や売主への販売活動報告の義務がないため、活動状況が見えにくいことも
【 向いているケース】
駅近・築浅など、放っておいても買い手がつく人気物件
知人や親族に買主候補がいる可能性がある場合
【注意点】
ポータルサイトを見ると同じ部屋の写真や間取りが4～5件並んでいると、購入検討者は「どこの会社に問い合わせる？」「何か問題があって売れ残っているのでは？」「この各社に連絡して競わせると指値（値引き）ができるのでは？」と不要な疑問と憶測を生みやすいです。（各社で売買価格などの情報が異なっている場合もあります）
一般媒介契約で複数社と契約し、広く販売活動を行う事は、「複数社の販売活動による露出が増える」というメリットもある一方で、その契約した各社の販売方法を把握して自身で管理しておかなければ、気付かぬうちに「売れない」「値下げされる」方向へ進む場合もあるということを知っておいてください。
1社に売却活動を一任しつつ、万が一自分で買主（知人など）を見つけた場合は直接取引も認められる契約です。
【メリット】
〇ポータルサイト（at-home・SUUMO・HOME'S）の「重複掲載」を回避し、物件の鮮度と価値を守れる
専任媒介であれば窓口が1つに定まるため、統一された情報管理が可能です。
「一つのサイトに複数の物件情報」ではなく、複数のサイトに一つずつ、統一された情報が掲載されることで、より広く購入希望者へ情報を提供することが可能です。
〇全国の仲介会社（客付け業者）が安心して買い手を案内できる
不動産業界では、買主を連れてくる仲介会社（客付け業者）の動きが成約スピードを大きく左右します。
「早く」「高く」売りたい場合、この客付け業者が「紹介したい」物件になる事が必要不可欠です。
※客付け会社が「徒労に終わるリスク」を回避する
一般媒介契約の場合、客付け会社が顧客に物件を提案して現地案内する前に契約が決まっていたとしても、「内覧の直前に別の一般媒介業者がすでに契約してしまった」という状況がタイムリーに把握できないことがあります。
その反面、専任媒介でレインズに登録されている物件は、「窓口が1社で現在の状況が明確」なため、客付けの仲介会社が安心して買い手顧客へ案内を組み込めるので、紹介が多くなる➡成約率も上がるというわけです。
〇反響データが一元化され、的確なタイミングで価格戦略を打てる
販売活動で最もデリケートなのが「価格改定」の戦略、タイミングです。
一般媒介だと、価格改定のタイミングで異なった情報や販売条件のチラシがすでに巻かれていたり、ポータルサイトの価格変更を忘れていたりして価格情報が分裂する事態になることも。
これではせっかく検討している買い手が混乱したり、売り時を無駄に逃してしまうことにもつながります。
専任であれば、販売活動、ポータルサイト閲覧からの反響数・内覧数の正確な実数データを一元管理しているため、「どの価格帯、販売条件に買い手は反応しているか」などの情報を当初から蓄積しているため、数値を基にした判断を行うことが可能です。
専任媒介をさらに厳格にした形式で、自分で見つけた買主であっても必ずその不動産会社を通して取引しなければなりません。
長年お付き合いのある、信頼できる不動産業者がいらっしゃる場合は選択されても良いかと思いますが、これから売却を考える方にとっては「専任媒介」と比べても特に大きなメリットもありませんので、ここではこういった契約もあります、という内容にとどめておきます。
媒介契約にはそれぞれ適したシチュエーションがあります。
どの契約を選ぶか以上に大切なのは、「売主様の立場に寄り添い、リスクや販売戦略を包み隠さず提案してくれるパートナー（担当者、会社）を選ぶこと」です。
